Environ 11 millions de personnes vivent aujourd’hui dans un logement social en France. Cependant, ces logements vieillissent et sont très gourmands en énergie. Les évolutions du smart building pourraient bien permettre l’amélioration de la qualité de vie des occupants de ces immeubles. Le point ici sur les possibilités offertes par le smart building dans l’habitat social.
Les particularités du logement social et les problématiques des bailleurs sociaux
État des lieux de l’habitat social en France
Le parc de logements sociaux en France concerne environ 4,5 millions de logements gérés par des organismes HLM publics ou privés. Ces logements représentent environ 16 % de l’ensemble des logements en France !
Bien souvent, ces habitations datent des années 60 et 70 et sont donc à l’heure actuelle pour le moins vieillissantes. Elles pâtissent d’un manque global de rénovation. Ce sont de véritables passoires à énergie qui ne remplissent pas les standards actuels les plus basiques car les logements ont été pour la plupart construits avant la première réglementation thermique de 1974.
Si des réhabilitations sont menées tous les ans, le chantier reste titanesque pour les bailleurs sociaux. L’objectif fixé en 2018 était de rénover 500 000 logements sur 5 ans grâce à 3 milliards d’euros de prêts bonifiés accordés aux bailleurs sociaux.
Pour autant, on en est encore loin. La performance énergétique de ces logements, c’est-à-dire de la quantité d’énergie que le bâtiment utilise pour couvrir ses besoins, est toujours globalement assez faible.
Plusieurs freins entravent la rénovation des logements par les bailleurs sociaux. On en distingue 3 principaux :
- La gestion de la rénovation en elle-même : son coût et la question de la mesure concrète de son impact ;
- La difficulté à connaître le bâti et donc à savoir comment le rénover et comment l’exploiter efficacement au quotidien ;
- L’accompagnement des locataires dans la maîtrise de leurs consommations énergétiques et la lutte contre la précarité énergétique.
La précarité énergétique, fléau du logement social
La précarité énergétique est l’une des plus grandes problématiques des logements sociaux actuellement. Elle désigne l’incapacité pour les ménages à disposer de ressources énergétiques suffisantes à leurs besoins en raison de leurs conditions d’habitat ou de leurs ressources.
La précarité énergétique repose souvent sur l’accumulation de 3 grands facteurs :
- De bas revenus ;
- Des prix de l’énergie élevés ;
- Et des logements de mauvaise qualité.
En clair, dès qu’un ménage doit dépenser plus de 10 % de son revenu dans l’énergie, il est considéré comme étant en précarité énergétique. Selon les données recueillies par l’Observatoire national de la précarité énergétique, environ 5,1 millions de ménages sont concernés.
En conséquence, les locataires peuvent être confrontés à des choix difficiles pour s’adapter à cette situation. Ils sont parfois poussés à s’enfermer dans un dilemme « Heat ou Eat » (« chauffer ou manger »).
Faire face à ces situations pour y apporter des réponses efficaces est évidemment une priorité des gouvernements successifs ces dernières années. De nombreuses mesures ont été adoptées comme les tarifs sociaux de l’énergie ou bien sûr, la rénovation énergétique des logements.
Le smart building pour résoudre les problématiques de l’habitat social
Le smart building est une des solutions pour donner une seconde jeunesse à l’habitat social. Il essaye d’apporter une réponse aux problématiques environnementales, économiques et sociales que l’habitat social entraîne.
Un smart building est un bâtiment connecté qui s’inspire des nouvelles technologies et des objets connectés (IoT) pour optimiser sa gestion. Plus spécifiquement concernant le logement social, le smart building possède plusieurs ambitions :
- Une amélioration du confort des usagers du bâtiment ;
- Une meilleure régulation des consommations d’énergie ;
- Des économies d’énergie et une réduction des charges ;
- La réduction de l’impact environnemental du bâtiment.
Pour les bailleurs sociaux, recourir au smart building permet aussi de renforcer la valeur de leur actif patrimonial grâce à la valeur ajoutée apportée par la mise en place de nouvelles technologies. Faire du logement social un habitat social connecté peut d’ailleurs permettre d’attirer plus facilement de futurs locataires et de limiter la vacance locative des logements.
L’habitat social connecté : des applications concrètes pour améliorer la performance énergétique
Voici quelques exemples pour agir concrètement pour améliorer la performance énergétique des habitats sociaux grâce au numérique.
Utiliser l’intelligence artificielle pour réaliser des économies d’énergie
Embarquer des systèmes connectés et intelligents dans le logement pour que ceux-ci s’adaptent aux habitudes du locataire permet de réaliser des économies d’énergie substantielles.
Exemple : des systèmes intelligents pour réduire l’énergie consommée
Aujourd’hui, les systèmes connectés sont capables de baisser la température automatiquement quand le locataire est absent ou pendant la nuit. De la même façon, l’extinction de l’électricité pourra se faire automatiquement lorsque le locataire quitte la pièce grâce à des détecteurs de présence.
Ces « petites » actions permettent de réduire la facture d’énergie du locataire et donc les charges pesant sur lui significativement. De plus, aucun effort n’est demandé au locataire puisque la plupart de ces systèmes intelligents sont automatisés. Soulignons aussi que le locataire ne subit aucune baisse du confort ressenti. La simplicité est ici la clé pour que l’utilisateur puisse s’approprier l’outil facilement.
Faciliter les relations bailleur-locataire grâce au numérique
Le bâtiment connecté joue aussi un rôle de facilitateur dans la relation bailleur-locataire.
Ainsi, l’utilisation des moyens numériques permet de fluidifier la relation bailleur-locataire pour améliorer la communication entre les deux parties et renforcer le lien.
Exemple : une application pour de meilleures relations bailleur-locataire
Des applications se développent pour digitaliser la relation bailleur-locataire comme Neybs. Les locataires peuvent y stocker tous les documents relatifs au bail. Ils peuvent contacter directement la bonne personne et obtenir des réponses rapides à leurs problèmes. Pour le bailleur, c’est un gain de temps car les échanges sont centralisés sur une seule plateforme et uniformisés pour donner la même réponse à tout le monde.
Améliorer la connaissance des consommations grâce aux capteurs connectés
Mieux connaître ses consommations d’énergie permet d’être acteur de sa consommation. Et cela passe par un suivi précis et en temps réel de celle-ci. Les locataires peuvent surveiller les consommations de leur logement. Quant au bailleur, il peut surveiller les consommations des équipements collectifs comme le chauffage. Il bénéficie aussi du retour d’expérience dont il a besoin pour mieux connaître son bâtiment.
Pour cela, il est possible de mettre en place des solutions de smart building comme SMATI qui vous rendent plus conscients de vos consommations. Grâce à ses capteurs connectés présents sur tout le bâtiment, notre solution logicielle collecte les données relatives aux consommations pour vous les transmettre.
Vous pouvez avoir accès à ces données facilement et les interpréter tout aussi facilement grâce à un tableau de bord fluide et clair. C’est très simple à mettre en place et à utiliser au quotidien ! Ainsi, vous pourrez vous rendre compte de vos consommations réelles. Cette transparence permet de mieux gérer ses consommations mais améliore aussi la relation bailleur-locataire.
Un exemple de smart building social : l’immeuble « La Marseillaise » à Chantenay
Entièrement réhabilité, l’immeuble de 39 logements a été doté de panneaux photovoltaïques sur sa toiture. Ils ont permis de réduire de 15 % les consommations d’électricité. L’eau chaude sanitaire est chauffée grâce à une pompe à chaleur qui récupère l’énergie des panneaux solaires. Enfin, des capteurs ont été placés sur le bâtiment pour connaître en temps réel l’énergie utilisée dans le bâtiment.
Le smart building est l’avenir des bâtiments, y compris des logements sociaux ! C’est par lui que passera l’amélioration de la performance énergétique des bâtiments existants. Si vous êtes un bailleur social, contactez-nous pour être accompagné dans la rénovation de votre parc de bâtiments.