Le secteur du bâtiment tertiaire est à l’origine de 25 % des émissions de gaz à effet de serre nationales. Aussi, la loi a instauré des mesures pour tenter de réduire ces émissions. Parmi celles-ci se trouve l’annexe environnementale aussi appelée « annexe verte ». Si vous êtes impliqué dans un bail commercial, cette annexe environnementale vous concerne sûrement ! Découvrez ce qu’il faut savoir à ce sujet.
L’annexe environnementale au bail commercial : un document obligatoire
Le contenu de l’annexe environnementale
L’annexe environnementale est un document obligatoire depuis la loi du 12 juillet 2010 portant engagement national pour l’environnement dite « Grenelle II ». Elle consiste en un document concerté entre bailleur et preneur de bail portant sur la performance énergétique du bâtiment. Ce document a pour but de faire circuler toutes les informations environnementales du bâtiment, et notamment les consommations d’énergie, entre le bailleur et le preneur de bail.
Selon les articles R 137-1 et R 137-2 du Code de la construction et de l’habitation du décret du 30 juillet 2011, le contenu de l’annexe verte est le suivant :
- La liste, le descriptif complet et les caractéristiques énergétiques des équipements existants du bâtiment pour le bailleur et des équipements qu’il a mis en place pour le preneur. Les équipements concernés sont relatifs au traitement des déchets, au chauffage, au refroidissement, à la ventilation et à l’éclairage ;
- Les consommations annuelles énergétiques réelles des équipements et systèmes ;
- Les consommations annuelles d’eau des locaux loués et des équipements et systèmes ;
- La quantité annuelle de déchets générée par le bâtiment si le bailleur ou le preneur en assure le traitement. À défaut, il convient de préciser la quantité que le bailleur ou le preneur a fait collecter en vue d’une valorisation ou d’un traitement spécifique.
L’annexe verte est obligatoire dès lors que :
- Le bail commercial porte sur des locaux de plus de 2 000 mètres carrés à usage de bureaux ou de commerces ;
- Les baux commerciaux ont été conclus ou renouvelés après le 1er janvier 2012 et pour tous les baux en cours à partir du 14 juillet 2013.
En pratique, peu de baux sont réellement concernés par l’obligation étant donné que la surface à couvrir est très grande. Notons aussi que dans certains cas les locaux n’appartiennent pas au même bailleur. Néanmoins, les bailleurs imposent parfois la signature d’une annexe environnementale même en présence de locaux d’une surface inférieure à 2 000 mètres carrés.
Le fonctionnement de l’annexe environnementale
Élément distinctif par rapport à d’autres dispositifs comme le DPE (diagnostic de performance énergétique), l’annexe environnementale n’est pas une photographie de la consommation énergétique du bâtiment figée dans le temps. Elle est évolutive. La loi impose donc au preneur et au bailleur d’effectuer un bilan des évolutions de la performance énergétique et environnementale du bâtiment. Les deux parties doivent ensuite établir un programme d’actions tirées de ce bilan en vue d’améliorer la performance du bâtiment.
Ils sont libres de choisir la périodicité qu’ils souhaitent pour réaliser ce bilan et pour mener les actions visant à l’amélioration de la performance énergétique.
Selon l’article L125-9 du Code de l’environnement, le preneur de bail doit également :
- Il doit permettre au bailleur l’accès aux locaux pour réaliser des travaux d’amélioration de la performance énergétique ;
- Il peut se voir imposer des obligations en matière de réduction des consommations d’énergie.
La loi ne semble pas prévoir de sanctions spécifiques en cas d’absence de bail vert. Elle se veut plutôt incitative et se fonde sur la bonne volonté des parties pour mettre en place des mesures environnementales permettant des améliorations consistantes. Notons néanmoins que l’annexe environnementale possède une valeur contractuelle. Autrement dit, il serait donc possible d’obtenir la résiliation du bail en l’absence de ce document ou des dommages et intérêts en cas de manquement aux obligations prévues.
Annexe verte : pourquoi l’utiliser pour améliorer votre performance énergétique ?
Un outil de communication
L’annexe environnementale est une réelle opportunité pour le bailleur d’obtenir un retour d’expérience sur l’utilisation au quotidien du bâtiment. Accentuer la communication entre bailleur et preneur de bail sur les consommations énergétiques du bâtiment permet de bénéficier d’informations concrètes et fiables pour améliorer la performance énergétique du bâtiment.
De plus, le bail vert est aussi un outil de communication aux yeux du grand public. Il permet au bailleur comme au preneur de montrer et de valoriser leur engagement dans une démarche de développement durable.
Un bâtiment évolutif et valorisé
Grâce à la dimension évolutive dans le temps du bail vert, le bâtiment n’est plus figé. L’obligation de réaliser un bilan régulier des évolutions apportées au bâtiment évite l’inertie et l’immobilisme.
Le plus souvent possible, les deux parties sont ainsi incitées à regarder dans le rétroviseur sur ce qui a été fait ou pas pour augmenter la performance énergétique du bâtiment et si les actions menées ont permis d’atteindre les objectifs souhaités. Autrement dit, le bail environnemental évite la dégradation inévitable du bâtiment avec le temps et le maintient au niveau de performances espéré.
Des économies potentielles
Il faut bien comprendre que l’annexe environnementale est bien plus qu’une énième obligation légale ! C’est un outil intéressant aussi bien pour le bailleur et pour le preneur de bail. Elle permet d’identifier les potentielles économies d’énergie possibles dans le bâtiment. Et bien sûr, qui dit économies d’énergie, dit économies tout court !
Du côté du locataire, ce dernier pourra voir ses consommations d’énergie baisser. C’est d’autant plus vrai si son loyer est indexé sur la consommation d’énergie d’une ou plusieurs installations. Il pourra également bénéficier d’un logement durable au confort beaucoup plus important.
Quant au propriétaire, c’est évidemment un avantage certain que d’être un « bailleur vert » à l’heure actuelle pour vendre ou louer son bien. C’est donc aussi un atout pour la valorisation du patrimoine immobilier du bailleur qui à terme pourra espérer une plus-value intéressante à la revente.
Avec un bail vert, on estime à environ 3 à 9 % la plus-value immobilière possible !
Les freins à l’adoption du bail vert et les solutions envisageables
Le coût de la rénovation énergétique
Dans les faits, force est de constater qu’avec la souplesse des obligations que les parties peuvent s’imposer, le bail vert est souvent constitué d’actions symboliques (éteindre la lumière, promouvoir le tri de déchets…). Bailleurs comme preneurs évitent les gros travaux de rénovation énergétique qui s’avèrent forcément coûteux. Rappelons toutefois que le bail vert n’a pas vocation à imposer la réalisation de gros travaux. Il les laisse à l’initiative des parties qui peuvent tout à fait se contenter de petits travaux ou d’éco-gestes.
Pour lever ce frein financier, il peut être judicieux de décider en amont d’une répartition des coûts bailleur/preneur. En établissant clairement qui paye quoi, on évitera les risques de litige et le sentiment pour l’un ou l’autre de se sentir lésé. La répartition des coûts comme la nature des travaux doit être pensée en cohérence avec la durée du bail pour que le ratio inconvénients/avantages reste intéressant pour les deux parties.
La collecte des données liées aux consommations d’énergie
Pour être efficace, un bail vert nécessite de posséder de nombreuses informations sur les consommations d’énergie des équipements du bâtiment. Mais connaître les usages réels du bâtiment peut s’avérer difficile.
Pour faciliter cette collecte de données, utilisez une solution comme SMATI d’Hxperience qui permet de récolter sans effort toutes les données émises par le bâtiment. Consommation d’eau, d’électricité, information sur la qualité de l’air… Les capteurs posés sur le bâtiment collectent pour vous les données et vous les restituent. Grâce à l’analyse de celles-ci, vous pourrez identifier facilement les points à améliorer et établir votre plan d’action !
Grâce à sa souplesse, le bail vert est une opportunité pour les bailleurs comme les preneurs de bail. Contactez Hxperience si vous cherchez une solution pour mieux connaître vos dépenses énergétiques.