Face à une demande croissante de demandeurs de logements sociaux et les problématiques environnementales que cela inclut, les bailleurs sociaux doivent répondre à de nombreux enjeux. les nouvelles technologies telles que l’IoT et l’intelligence artificielle accélèrent la digitalisation des bâtiments et apportent une réponse efficace pour mieux gérer et exploiter les parcs de logements sociaux. On fait le point.
Etat des lieux des logements sociaux en France
La loi définit ainsi la vocation des organismes Hlm: « La construction, l’aménagement, l’attribution et la gestion des logements sociaux visent à améliorer les conditions d’habitat des personnes de ressources modestes ou défavorisées. Ces opérations participent à la mise en œuvre du droit au logement et contribuent à la nécessaire mixité sociale des villes et des quartiers« .
En France on dénombre 5,1 millions de logements sociaux. Parmi eux, 80% sont gérés par des organismes Hlm et 20% par des entreprises publiques locales (EPL) comme l’Etat, les mairies ou les collectivités locales. Les locataires du parc Hlm représentaient environ 15% des ménages français en 2016. D’ailleurs, ce parc croît en moyenne de 60 000 logements chaque année. En 2016, 71 000 nouveaux logements sociaux ont été créés et près de 510 000 ménages ont pu emménager dans un habitat social.
Un cadre réglementaire fort
La loi d’évolution du logement et aménagement numérique (ÉLAN), dont un avant-projet a été publié en décembre 2017, prévoit de réformer le secteur HLM et en particulier de réorganiser le tissu des organismes en préconisant une mutualisation, qui permettra l’efficacité des achats, des systèmes d’information, de la maîtrise d’ouvrage et l’usage optimisé des fonds propres.
A ce projet s’ajoutent les nombreuses lois et normes qui régissent les logements sociaux, que ce soit sur le plan social en réglementant l’inclusion de tous, l’égalité et la solidarité mais aussi technologique pour la sécurité, la protection, le confort des occupants ou enfin sur le plan énergétique dont l’objectif est fixé par la réglementation carbone qui vise à diviser par quatre les émissions carbones du bâti à échéance 2050.
Les principaux enjeux des bailleurs sociaux
Répondre à une demande croissante de demandeurs de logement social
L’objectif n°1 des logements sociaux est de proposer un habitat à un prix modéré aux ménages modestes et démunis. Contrairement aux idées reçues, les logements sociaux ne sont pas seulement destinés aux familles très pauvres. Actuellement, 64% de la population française peut en bénéficier. Les plafonds d’attribution sont votés chaque année et force est de constater que de plus en plus de ménages ont besoin d’un logement social pour pouvoir subvenir à l’ensemble de leurs besoins. En terme de répartition par catégorie d’âge, les retraités sont de plus en plus demandeurs et présents dans les parcs immobiliers sociaux et ce vieillissement de fréquentation de l’habitat social nécessite pour les bailleurs sociaux d’adapter leur offre de logement et de services.
Des locataires de plus en plus exigeants
Aujourd’hui, il n’est plus question de proposer des logements qui ne soient pas en adéquation avec les besoins et attentes des locataires. Superficie, géographie, offre de services, interaction avec le bailleur et la collectivité, échanges humains doivent devenir la clef de voûte des parcs de logements sociaux. De nombreux organismes Hlm ont déjà anticipé ces changements en augmentant le nombre de personnels de proximité tels que des gardiens, des assistants sociaux, ou encore des médiateurs.
Rénover le parc immobilier et devenir éco-performant
Le respect de l’environnement est devenu est quelques années un enjeu majeur pour l’ensemble des promoteurs immobiliers, et notamment pour les bailleurs sociaux. Le logement social montre l’exemple sur certains aspects telle que la consommation d’énergie primaire (eau, électricité) qui est inférieure de 30% par rapport à l’ensemble des logements résidentiels. Ces performances sont notamment le fruit d’efforts de réhabilitation thermique et de construction durable qui se poursuivent dans le cadre d’objectifs ambitieux.
Dans cette démarche environnementale, un enjeu crucial est de rénover les logements sociaux existants. En effet, cela permettra de réduire l’empreinte carbone, mais aussi d’alléger les charges auprès des locataires. Un double bénéfice dont les bailleurs ont bien conscience et qui fait partie intégrante de leurs importants investissements.
Les bénéfices de la digitalisation des logements sociaux
L’entrée du digital dans la gestion des parcs immobiliers permet de répondre aux différents enjeux des bailleurs sociaux.
Ainsi, de nombreuses solutions peuvent être mises en place pour améliorer l’interaction avec les locataires. En proposant des services adaptés, la satisfaction des habitants augmente sensiblement. C’est notamment le cas avec la dématérialisation des quittances de loyer ou des solutions mobiles de gestion des réclamations. L’idée étant de se servir de ces outils digitaux pour renforcer le lien humain dont les locataires ont également besoin.
De même, la mise à disposition d’une application avec des tableaux de bord et l’accompagnement dans leur utilisation aux locataires d’être informés et d’agir sur leurs consommations d’énergie (gaz, électricité) et d’eau avec à la clef des économies potentielles pour les résidents et pour le bailleur.
Autre bénéfice pour les bailleurs sociaux, un meilleur suivi des prestataires. En effet, de nombreuses personnes et entreprises interagissent dans la maintenance d’un parc immobilier. Intégrer des solutions connectées permet ainsi d’avoir une meilleure visibilité des réalités métiers et de faciliter les échanges entre ces différents acteurs. A la clé ? Moins d’interventions et plus de rentabilité.
SMATI, une solution connectée pour l’optimisation des parcs de logements sociaux
Chez Hxperience, notre solution Smart Building SMATI permet de répondre aux nouveaux enjeux et aux problématiques des parcs de logements résidentiels. Elle permet de collecter, traiter, analyser et valoriser les données du bâtiment. A destination à la fois des bailleurs sociaux et des sociétés de maintenance multiservice SMATI permet d’analyser les consommations et les usages, de gérer les équipements à distance, d’optimiser les processus métier, ou encore de suivre des indicateurs clés pour ajuster les services proposés. Un des clients d’Hxperience, LOGISTA HOMETECH a mis en place SMATI et observé des résultats très positifs.
SMATI leur a en effet permis d’améliorer l’exploitation des bâtiments sous leur responsabilité de maintenance, en leur permettant de superviser les équipements critiques (VMC, Chaudières, Chaufferie etc…), de déclencher des alertes et de réaliser des opérations de maintenance à distance (réglage de température, mise en position hiver etc..)
« SMATI nous permet d’améliorer le diagnostic et la gestion à distance des équipements connectés et de devenir ainsi spécialiste en maintenance prédictive et proactive. Par ailleurs LOGISTA HOMETECH accroit sa capacité à mettre en place des services spécifiques destinés aux locataires : lutte contre la précarité énergétique, relation de proximité adaptée, services aux séniors » commente CarolineDirectrice Marketing et Innovation chez LOGISTA HOMETECH.
Hxperience sera présent sur le salon du Congrès USH sur le thème « Demain les HLM » pour présenter notre solution SMATI. Rendez-vous du 9 au 11 octobre à Marseille.